COVID-19 SALGIN HASTALIĞINDA KONUT KİRASI ÖDEME BORCU VE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİNE ETKİSİ
İlk kez Aralık 2019’da Çin’in Vuhan kentinde görülen ve Covid-19 adlı hastalığa yol açan koronavirüs, kısa bir süre içinde neredeyse tüm dünyaya yayılmıştır. Koronavirüsün beklenmedik hızla yayılması sonucu alınan mecburi önlemler; taraflar arasındaki sözleşmesel ilişkileri önemli ölçüde etkilemiştir.
Bu süreçte en çok merak edilen konulardan biri de konut kiralarındaki durum olmuştur. Bu konu, günlük haber akışlarında ve sosyal medyada sürekli gündeme gelmiş, pek çok kişinin kafasını kurcalamıştır.
Bu yazımızda amacımız, koronavirüs salgınının kira sözleşmeleri üzerindeki etkisini genel bir bakış açısıyla incelemektir.
Konut Kira Sözleşmelerinde Kira Ödeme Borcu
Kira sözleşmesi geçerli bir şekilde kurulduğunda, taraflarından olan Kiracı, kiralananı kullanma veya ondan yararlanmanın karşılığı olarak kira bedeli ödeme borcu altına girer. Bu kira bedeli kavramı, kiracının kiraya verene karşı yerine getirmekle yükümlü olduğu asli edimi ifade eder.
Konut; barınma ihtiyacını gideren ve kişinin özel hayatını sürdürmesine imkân veren bir yer olarak tanımlanır. Kiralananın kullanım amacı, koronavirüs kapsamında alınan idari tedbirlerden etkilenmiyorsa, kural olarak Kiracının kira ödeme borcu devam edecektir. Somut olaya göre değerlendirilmek şartıyla; eğer kiracı, salgın süresince konutu kullanmaya elverişli bir şekilde kendi kullanımı için bulunduruyorsa, kira ödeme yükümlülüğünün devam ettiği kabul edilir.
Önemle belirtmek gerekir ki, 09.04.2020 tarihi itibariyle, konut kiraları için koronavirüs kapsamında herhangi bir özel düzenleme bulunmamaktadır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiralananın Tahliyesi
Kanun koyucu, sürekli bir borç ilişkisi doğuran kira sözleşmesinin taraflarından biri olan Kiracının muaccel kira bedelini ödememesine bağlı olarak temerrüde düşmesini, özel bir fesih sebebi olarak Türk Borçlar Kanunu (TBK) 315. Maddesinde hüküm altına almıştır.
Koronavirüs süresince muaccel kira bedelinin ödenmemesi ve bu durumun temerrüde yol açması halinde, somut olaya göre TBK 315. Maddesinde düzenlenen fesih maddesinin uygulanma ihtimali bulunmaktadır.
TBK Madde 315’e göre:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliyesinde Usul
- TBK’nın 348. Maddesi gereğince, kira bedeli borcunu ödemede temerrüde düşen Kiracıya karşı, Kiraya Verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için bildirimin yazılı olarak yapılması gerekir. Bildirimin yazılı şekle tâbi olması bir geçerlilik şartı olarak öngörülmüştür. Bu nedenle sözlü yapılan bildirimler hukuki sonuç doğurmayacaktır.
- Kiracının, muaccel ve ödenmemiş olan kira bedeli borcunu ifa etmiş olmaması gerekir.
- TBK Madde 315 gereğince Kiraya Veren, Kiracıya vermekle yükümlü olduğu 30 günlük süre geçmeden fesih hakkını kullanamaz. Bu süreden önce yapılan fesih beyanı hukuken geçersiz olacaktır.
- Uygulamada TBK m. 315’e göre kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle sözleşmenin feshi ve tahliyesi, İcra ve İflas Kanunu (“İİK”) m. 269 vd.’a göre düzenlenen “Adi Kira ve Hasılat Kiraları İçin” takip yolu ile gerçekleştirilmektedir. Bu takipten kiracıya gönderilen ödeme emri, TBK m. 315’de belirtilen ihtarın yerini alır ve borçluya gönderilen ödeme emrinde borca itiraz için 7 gün, borcun ödenmesi için ise 30 gün süre verilmektedir. Kiracının borca itiraz etmemesi halinde tahliye işlemi gerçekleşir; itiraz etmesi durumunda ise süreç, icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması veya genel mahkemelerde (sulh hukuk mahkemesinde) itirazın iptali ve tahliye davası açılmasını gerektirir.
- Ayrıca TBK m. 352, f. 2 uyarınca “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Konut Kira Sözleşmeleri Bakımından Tahliyeye Engel Bir Halin Olup Olmadığı
26 Mart 2020 tarihli ve 31080 sayılı Mükerrer Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un (“7226 s. Kanun”) m. 51, Geçici 2. Maddesi ile;
“1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”
Bu hüküm, salgın hastalık süreciyle ilgili alınan önlemlerin bir parçası olarak getirilmiştir. Bu kapsamda 1 Mart 2020-30 Haziran 2020 arası kira bedelleri için tahliye gerekçesi oluşturulamaz.
Ancak bu tahliye engeli yalnızca **işyeri** kiraları ile ilgili düzenlenmiştir. Konut kiraları için böyle bir genel engel bulunmamaktadır. Dolayısıyla, konut kiralarında 1 Mart 2020-30 Haziran 2020 arası kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle konut kiralarında kira alacağının tahsili veya sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi talep edilebilecektir. Bununla birlikte, icra takip işlemleri İİK m. 330’a dayanılarak çıkan 2279 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca 30 Nisan 2020 tarihine kadar durdurulmuştur; bu tarihe kadar kira alacağı nedeniyle icra takibi başlatılamayacaktır.
