COVİD-19 SALGIN HASTALIĞININKONUT KİRASI ÖDEME BORCU VE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİNE ETKİSİ
İlk kez Aralık 2019’ Çin’in Vuhan kentinde görülen ve Covid-19 adlı hastalığa yol açan koronavirüs, dört ay gibi kısa bir sürede neredeyse tüm dünyaya yayılmıştır. Koranavirüsün beklenmedik bir hızla yayılması sonucu alınan mecburi önlemler; taraflar arasındaki sözleşmesel ilişkileri önemli ölçüde etkilemiştir.
Koronavirüs sürecinde en merak edilen konulardan biri ise; konut kiralarındaki durumun ne olacağına ilişkindir. Hemen her gün konunun gazetelerin internet sitelerinde haber olduğunu ve konuya ilişkin sosyal medya hesapları üzerinden çok sayıda paylaşım yapıldığını takip etmekteyiz.
Çalışmamızın amacı, koranavirüs salgınının kira sözleşmeleri üzerindeki etkisin genel olarak incelemektir.
Konut Kira Sözleşmelerinde Kira Ödeme Borcu
Kira sözleşmesinin geçerli olarak kurulmasıyla birlikte, sözleşmenin taraflarından olan Kiracı, kiralananın kullanımı veya kullanımla birlikte ondan yararlanmasının karşılığı olarak kira bedeli ödeme borcu altına girer. Kira bedeli kavram olarak, kiracının kiraya verene karşı yerine getirmekle yükümlü olduğu asli edimi ifade eder.
Konut, barınma ihtiyacının giderildiği, kişinin özel hayatını sürdürmesine imkân veren yer olarak tanımlanmaktadır. Kiralanan, kullanım amacı itibariyle koronavirüs kapsamında alınan idari tedbirlerden etkilenmiyorsa kural olarak Kiracının kira ödeme borcu devam edecektir. Somut olaya göre değerlendirilmek şartıyla; koronavirüs süresince Kiracı kiralanan konutu kullanmaya elverişli bir şekilde kendi kullanımında bulundurmaya devam ediyor ve kullanıyor ise Kiracının kira ödeme yükümlülüğünün devam ettiği söylenebilir.
09.04.2020 tarihi itibariyle, konut kiraları için koronavirüs kapsamında yapılan herhangi bir özel düzenleme bulunmamaktadır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Kira Sözleşmenin Feshi ve Kiralananın Tahliyesi
Kanun koyucu, sürekli bir borç ilişkisi doğuran kira sözleşmesinin taraflarından biri olan Kiracının muaccel kira bedelini ödememesine bağlı olarak temerrüde düşmesini, özel bir fesih sebebi olarak Türk Borçlar Kanunu 315. Maddesinde hüküm altına almıştır.
Koranavirüs süresince muaccel kira bedelinin ödenmemesi ile temerrüde düşülmesi halinde, somut olaya göre TBK 315. Maddesinde düzenlenen fesih maddesinin uygulanması ihtimali bulunmaktadır.
TBK Madde 315’e göre,
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliyesinde Usul
- TBK’ nın 348. Maddesi gereğince, kira bedeli borcunu ödemede temerrüde düşen Kiracıya karşı, Kiraya Verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için bildirimin yazılı olarak yapılması gerekir. Bildirimin yazılı şekle tâbi olması bir geçerlilik şartı olarak öngörülmüştür. Dolayısıyla yazılı olarak değil de sözlü olarak yapılan bildirim hüküm ve sonuç doğurmayacaktır.
- Kiracının, muaccel ve ödenmemiş olan kira bedeli borcunu ifa etmemiş olması gerekir.
- TBK Madde 315 gereğince Kiraya Veren, Kiracıya vermekle yükümlü olduğu 30 günlük süre geçmeden fesih hakkını kullanamaz. Fesih hakkının 30 günlük süre geçmeden kullanmaya çalışılması halinde yapılan fesih beyanı geçersiz olur.
- Uygulamada TBK m. 315’e göre kira bedelinin ödenmemesi nedeni ile sözleşmenin feshi ve tahliyesi, İcra ve İflas Kanunu (“İİK”) m. 269 vd.’a göre yapılan “Adi Kira ve Hasılat Kiraları İçin” düzenlenmiş takip yolu ile kullanılmaktadır. Bu takipte kiracıya gönderilen ödeme emri, TBK m. 315’de belirtilen ihtarın yerini almakta ve borçluya gönderilen ödeme emrinde borca itiraz için 7 gün, borcun ödenmesi için ise 30 gün süre verilmektedir. Kiracının borca itiraz etmemesi halinde tahliye, itiraz etmesi halinde ise kira sözleşmesine itiraz etmeyip sadece borca ve ferilerine itiraz ettiği ihtimalde icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması ile tahliye, borç ve ferileri yanında kira sözleşmesine de itiraz etmesi halinde ise genel mahkemelerde (sulh hukuk mahkemesinde) itirazın iptali ve tahliye davası açılmalıdır.
- Ayrıca TBK m. 352, f. 2 uyarınca “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Konut Kira Sözleşmeleri Bakımından Tahliyeye Engel Bir Halin Olup Olmadığı
26 Mart 2020 tarihli ve 31080 sayılı Mükerrer Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un (“7226 s. Kanun”) m. 51, Geçici 2. Maddesi ile;
“1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”
hükmü getirilmiştir.
Madde, içinde bulunduğumuz salgın hastalık süreci ile ilgili alınan birçok önlemin bir parçası olarak getirilmiştir. 1 Mart 2020-30 Haziran 2020 arası kira bedelleri yukarıda anılan hükümler kapsamında tahliye gerekçesi yapılamayacaktır. Bununla birlikte tahliye engeli yalnızca, işyeri kira bedelleri ile ilgili getirilmiştir. Konut kiraları ile ilgili tahliyeye engel bir durum yoktur. O halde konut kiraları ile ilgili 1 Mart 2020- 30 Haziran 2020 arası kira bedellerinin ödenmemesi nedeni ile konut kiralarında kira alacağının ödenmesi, ödeme olmadığı takdirde sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi talep edilebilecektir. Bununla birlikte icra takip işlemleri İİK m. 330’a dayanılarak çıkan 2279 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca 30 Nisan 2020 tarihine kadar durdurulmuş olduğundan, bu tarihe kadar kira alacağı nedeni ile icra takibi başlatılamayacaktır.
